Кадастровый учет объектов недвижимости

Постановка на кадастровый учет участка земли

Кадастровый учет объектов недвижимости

Кадастровый учет – это совокупность мероприятий по регистрации объектов недвижимости согласно действующим регламентам, а также установление на них прав собственности обладателя. Основной задачей кадастрового учета является установление уникальных особенностей объекта недвижимости, на основании которых его можно отличить от иных объектов, провести оценку, определить назначение.

Владение земельным участком или объектом недвижимости на законных основаниях невозможно без соответствующих документов. Данная тема на территории Российской Федерации в прошедшие годы вызывала массу спорных вопросов, поскольку законодательство в отношении кадастрового учета и регистрации прав собственности регулировалось различными законодательными актами. Ранее фактическому правообладателю земельного участка и всех искусственных сооружений, расположенных на нем необходимо было регистрировать имущество в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), что фактически подтверждало факт обладания правом собственности на указанное недвижимое имущество. Помимо этого, владельцу необходимо было вносить сведения о земельном участке и имуществе в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) – это электронная база данных, которая содержала сведения об учтенных объектах недвижимого имущества на территории всего государства. Для осуществления сделок с недвижимостью, смены собственника и прочих действий необходимо было сперва внести сведения (либо откорректировать имеющиеся) в ЕГРП, после чего провести регистрацию таких изменений в ГКН. С 2017 года (на основании принятия Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 1 января 2017 года) ГКН и ЕГРП были объединены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Бесплатная консультация

Кадастровый учет

Следует знать, что законодательство в области кадастрового учета объектов недвижимости постоянно совершенствуется и изменяется, так как сегодня при возведении искусственных сооружений могут привлекаться различные (в том числе иностранные) инвесторы, кредитные средства и займы, право собственности может быть, как полным, так и частичным (долевым). Помимо этого, регистрация правообладания в отношении отдельных видов имущества (например, машиномест) осуществляется на основании отдельных регламентов. Также современное законодательство постоянно совершенствует процедуру передачи прав собственности, что тоже требует корректировки процедуры кадастрового учета. Сегодня Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» действует в редакции от 01.03.2022 года. До вступления данного законодательного акта некоторые виды действий с недвижимым имуществом (в том числе передача прав собственности в результате совершения сделок купли-продажи, уступки прав собственности и прочие) были возможны без внесения данных в Государственный кадастр недвижимости. Сегодня без регистрации имущества в ЕГРН такие действия являются незаконными. Если пренебречь данными требованиями, то приобретая недвижимость или ее часть, а также совершая строительство, реконструкцию, перепланировку и прочие виды работ на земельном участке, можно попасть под штрафные санкции, а в отдельных случаях и вовсе лишиться права собственности. Согласно действующему регламенту процедура постановки объекта недвижимости на учет закрепляет за владельцем право собственности на объект недвижимости, что дает возможность:

Совершать с недвижимостью сделки купли-продажи, дарить, передавать и принимать ее в наследство, сдавать в аренду, использовать в качестве залога при оформлении кредитов и займов.
Возводить новые искусственные сооружения, реконструировать, сносить, производить перепланировку и прочие работы на существующих. Без постановки на кадастровый учет данные работы являются незаконными, но следует помнить, что помимо выписки из ЕГРН (которая подтверждает право законного правообладания), могут потребоваться дополнительные документы – разрешение на строительство, проект, технические условия и прочие.
Решать судебные и досудебные споры в отношении объекта недвижимости, если права на него были нарушены третьими лицами (например, в отношении границ участка).
Проводить оценку рыночной стоимости недвижимости, страховать ее, объединять или выделять доли собственности.

Без постановки объекта недвижимости на кадастровый учет подобные манипуляции становятся невозможными. Помимо этого, для получения различных справок, выписок, разрешительных документов (например, выписка из БТИ, разрешение на строительство) необходимо предоставить в уполномоченный орган выписку из ЕРГН (наряду с прочими документами), без которой в предоставлении услуги будет отказано.

Кадастровые работы

Регистрацией объектов недвижимости занимается Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (подведомственное учреждение Росреестра). Внести все необходимые данные для регистрации объекта недвижимости можно через Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), либо удаленно, воспользовавшись услугами сайта Росреестра. Но для начала необходимо собрать все необходимые документы, в том числе правоустанавливающие. Это может быть договор купли-продажи, уступки прав собственности, дарения, наследования или иной документ.

На следующем этапе необходимо провести кадастровые работы и оформить соответствующие документы. Кадастровые работы может выполнить только кадастровый инженер – это высококвалифицированный специалист, имеющий соответствующее образование (инженерное или экономическое), прошедший специальный курс переподготовки специалистов и получивший удостоверение. Помимо этого, кадастровый инженер должен состоять в СРО и постоянно проходить курсы повышения квалификации. Данный вид работ выполняется на основании заключенного договора, поэтому кадастровый инженер должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, либо являться сотрудником специализированной организации. Кадастровые работы производятся непосредственно на объекте недвижимости и включают в себя различные измерения. Специалист в первую очередь должен определить координаты опорных точек границ участка, а также частей контуров различных объектов, расположенных на участке (искусственные сооружения, водоемы и прочее). Все работы, производимые на участке, регистрируются в специальном журнале полевых работ. Для выполнения поставленных задач кадастровый инженер использует специальное измерительное оборудование (тахеометры, теодолиты, нивелиры) и инструменты (мерные ленты, лазерные дальномеры). Специалист несет полную ответственность за результаты проделанной работы – в случае причинения вреда клиенту по причине недостаточно точных измерений он может быть привлечен к различным видам ответственности. Поэтому, в работе кадастровых инженеров используется только сертифицированное оборудование прошедшее метрологическую поверку.

Далее производится камеральная обработка данных и составление отчетной документации. Во время камеральной обработки данных производится расчет длин, площадей и прочих характеристик объекта недвижимости и отдельных его элементов. Итоговый отчет состоит из текстовой (пояснительная записка с описанием особенностей и характеристик объекта недвижимости, его местоположения) и графической части (межевой или технический план). Пояснительная записка может отсутствовать, состав отчета может различаться в зависимости от целей проведения кадастровых работ. Сегодня документы для кадастрового учета оформляются в цифровом виде, также копии могут быть предоставлены на бумажном носителе. Графическая часть (межевой или технический план) создаются при помощи специального программного обеспечения. Все опорные точки должны быть привязаны к местной системе координат, отдельные объекты на плане должны быть нанесены при помощи специальных условных обозначений (согласно ГОСТам, ТУ и прочих нормативно-техническим документам).

Когда все итоговые документы готовы, они согласуются с заказчиком, после чего направляются в Федеральную кадастровую палату Росреестра для постановки объекта недвижимости на учет. Рассмотрение запроса происходит в течение десяти дней, после чего заявитель получает положительный ответ (с присвоением кадастрового номера объекту недвижимости), либо мотивированный отказ, если перечень предоставленных документов неполон или содержит ошибки. Услуга кадастрового учета предоставляется на бесплатной основе, кроме случаев одновременной регистрации прав собственности на объект недвижимости, например, по завершении строительства нового дома (в этом случае взимается государственная пошлина). По завершении процедуры постановки недвижимости на кадастровый учет фактический правообладатель может получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости – это документ, подтверждающий законное право владения данным объектом.

При постановке объекта недвижимости на кадастровый учет важно соблюсти следующие условия:

У собственника обязательно должны быть документы, подтверждающие факт приобретения (получения в дар, наследования) земельного участка или объектов, расположенных на нем.
Данный земельный участок имеет определенное предназначение – индивидуальное жилищное строительство, ведение сельскохозяйственной деятельности или иное.
Имеется детальное описание объекта недвижимости, по которому можно установить его уникальные характеристики и особенности.
В случае возведения (ввода в эксплуатацию) нового объекта необходимо подтвердить, что он был построен без нарушения законодательства и норм действующих регламентов. Помимо этого, объект недвижимости не должен находиться в залоге, нарушать интересы других лиц (например, полностью или частично находиться на чужой территории), быть предметом споров.

Если на объекте происходят изменения (возводятся, реконструируются постройки), то сведения об этих изменениях необходимо вносить в Федеральную кадастровую палату Росреестра. Больше подробностей о кадастровом учете объектов недвижимости Вы можете узнать на нашем сайте в соответствующих разделах. Для получения консультации обратитесь к нашим специалистам посредством чата на нашем сайте, либо закажите обратный звонок.